一个商业地产的开发,业态定位应该是首要问题,也是一个商业项目能否成功开发的关键,只有确定了经营哪种业态,才好进行建筑规划设计, 方向找对了,招商才行之有效,商铺才好销售。
遗憾的是绝大多数开发商和住宅代理商都不太清楚如何给商业地产定位,仅仅是凭感觉猜测这个物业大概能做什么。经常可以听到某某老总:这个项目应该可以做个超市,某某策划总监说:可能做个家电卖场好一点,我们可以把国美招来……大家对于商业项目的定位还处在感觉猜测的阶段,这样做自然很容易出现定位偏差,结果会是,你照百货的结构做了,百货招不来,改招超市,超市又嫌结构不合理,改,动作太大,费用又成了问题。结果超市、百货都来不了,招商成问题,成了市场上常见的“问题商业”。实际上,大部份企业通常都有自己的选址标准,定位只有符合该业态的选址标准,商家才会来。
所以,商业项目的业态定位是一套科学的,系统的工程,需要大量务实的市场调查和专业的评估考查,才能找出最适合该项目经营的业态。商业地产市场调查的内容很多,包括经济环境分析,生活结构研究,城市发展规划和政策研究、未来商业地产的供应量分析、商圈的调查等。
其中,核心是商圈调查。至少要做以下三个方面的调查:
(一)、商圈人口状况调查。
1、人口基数(城镇人口数量)